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집은 서민들에겐 전 재산이나 다름없다.
집을 사고 팔 때 사소한 실수로 큰 손해를 볼 수 있다. 실거래가신고 및 등기제 시행 등으로 주택거래 환경이 크게 바뀌고 각종 규제로 주택거래가 점점 위축되고 있다.
전문가들은 “이제는 한 번 거래하면 또 다시 사고 팔기 어려운 환경이므로 매수-매도 당사자는 사전에 충분한 지식을 쌓아둬야 한다”고 입을 모은다. 특히 정부의 각종 규제로 집값이 내려가는 시점에서는 기존 집을 팔고 새 주택을 매수하는 지혜가 필요하다. 집을 사고 팔 때 꼭 알아야 할 7가지를 정리했다.
①집 살 때는 소유자 본인 확인
등기부등본상 소유자가 아닌 배우자나 자녀ㆍ친인척이 대신 매매 계약을 하는 경우가 흔하다. 이럴 땐 소유자의 인감 증명서가 첨부된 위임장과 인감이 있어야 한다. 계약에 앞서 집주인에게 연락해 계약 위임 여부를 확인해야 뒤탈이 없다. 자녀나 배우자가 소유자의 인감을 훔치거나 위임장을 위조해 부동산을 처분하는 등의 거래사고가 일어나는 경우가 많아서다.
최진영 변호사는 “배우자나 자녀가 인감을 도용해 계약한 경우 무권대리에 의한 계약에 해당돼 매수자가 계약 효력을 주장할 수 없다”고 말했다. 대한공인중개사협회 배홍기 상담위원은 “대리 계약으로 인한 분쟁이 전체 상담 건수의 10%에 이른다”며 “중개업자나 대리 계약자의 말만 믿다가 낭패를 당하는 경우가 많다”고 주의를 당부했다.
②중도금ㆍ잔금 때도 등기부 등본 확인하라
가장 기본적으로 확인할 사항이다. 계약 때는 물론 중도금ㆍ잔금지급 때도 등기부 등본에 처분금지 가처분이나 가압류ㆍ근저당 등이 있는 지 확인해야 한다.
채권자와의 재판에서 매도인이 패소할 경우 집을 산 사람이 피해를 볼 수 있다. 따라서 중도금이나 잔금 지급전(특히 당일 날 조심) 등기부 등본을 확인한 뒤 돈을 줘야 한다. 가압류 등이 있으면 말소될 때까지 중도금이나 잔금 지급을 거절할 수 있다.
③매도자의 근저당 채무 인수할 때
은행권의 담보대출 억제 등으로 매도자의 대출을 매수자가 모두 승계하지 못하는 경우가 일어날 수 있다.
이런 경우에 대비해 매도자가 계약을 마음대로 깨지 못하도록 하는 조항을 넣는 것이 좋다. 특별한 약정이 없다면 매수인은 매도인의 융자를 대신 갚고 매도인에게 잔금을 줘도 된다.
④휴일에 부동산을 살 때
공휴일이나 주말에 부동산을 살 때 계약금을 미처 준비하지 못해 가계약을 하거나 계약금만큼 현금보관증을 써주는 경우가 있다. 이 때도 법률적으로 정식 계약의 효력을 갖는다.
이기형 변호사는 “24시간 이내에 계약 취소를 요구하면 가계약금 등을 돌려받을 수 있는 것으로 일부 알려져 있으나 잘못된 사실”이라고 말했다. 다만 당사자간 ‘본계약이 성립되지 않을 경우 가계약은 취소한다’는 특약 조항을 계약서에 넣은 경우 돌려받을 수 있다.
중도금 지급전 매도자의 계약 해제 막으려면
중도금을 지급하면 매도자가 일방적으로 계약을 깰 수 없다. 그런데 중도금 지급전 값이 계약금보다 더 올라 매도자가 해약할 것으로 예상된다면 미리 움직여야 한다.
이 변호사는 “매도자가 계약 해지를 통보하기 전에 중도금을 법원에 공탁하거나 매도자 은행 계좌로 중도금을 송금하라”며 “법원은 이런 조치도 계약 이행의 착수로 봐 매도자가 계약을 해제할 수 없다”고 말했다.
⑥살 집을 보고 계약하라
전세나 월세를 안고 집을 살 때 일부 세입자들은 사생활 침해 등을 내세우며 집 내부를 보여 주길 꺼린다. 이럴 때 중개업자들은 “아파트는 구조가 같으니 옆집을 보면 된다”며 계약을 종용하는 경우가 있으나 받아들여선 안된다. 나중에 하자 등으로 분쟁이 생길 수 있기 때문이다.
⑦집은 팔고 나서 사라
1가구 1주택자가 갈아타기를 할 때는 반드시 매도 계약을 한 뒤 집을 사야 한다. 상승기 때는 집을 산 뒤 매도하면 차익을 더 챙길 수 있지만 위험하다. 급한 마음에 집을 덜컥 샀다가 살던 집이 팔리지 않아 골치를 앓는 사람들이 많다.
강철수 부동산 컨설팅 대표는 “특히 집이 잘 팔리지 않는 비인기지역에서 인기지역으로 옮겨타기를 할 때는 반드시 ‘선매도 후매수’ 원칙을 지켜야 한다”고 말했다.
법률자문:최진영 변호사ㆍ이기형 변호사
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